Нарушение ли е на нормите покриването със стреха от покрива на сградата на най-горния балкон?
арх. Антон Каравелов
26 март 2009 г.

ГРУПА ТЕХНИЧЕСКИ ЛИЦА са задали следните въпроси по устройство на територията:

1. Кое е всъщност разгънатата застроена площ на една сграда?

2. Нарушение ли е покриването на балконите на сградата в най-горния етаж с продължението на покриването на обекта?

 

Уважаеми колеги,

Вие анонимно сте подали запитването си до вестник "Арх & Арт форум" и при такива случаи по принцип не се отговаря.

Все пак, съобразно моите възможности, ще отговоря какво е застроена площ (ЗП) на сграда и разгъната застроена площ (РЗП). Тези пояснения се дават в разпоредбата на § 2, ал. 1 и ал. 2 от Допълнителните разпоредби на Наредба № 7 от 2003 г. за правила и нормативи за устройство на отделните видове територии и устройствени зони. Застроена площ на самостоятелни обекти в сградите (магазини, офиси, кабинети, жилища, ателиета) е площта, ограничена от външните конструктивни ограждащи стени на обекта и на осовите линии, на разделителните стени към съседните обекти или към общите помещения на сградата. Към застроената площ на обекта (жилища и други подобни) се прибавя цялата площ на лоджиите и балконите, измерена по външните конструктивни очертания. По ал. 2 на същия параграф от Наредба № 7 от 2003 г. се посочва, че когато жилището е разположено на два или повече етажа, застроената площ е сборът от застроените площи на отделните му етажи, включително и на стълбищата в тях. Отнася се за тъй наречените у нас жилища-мезонетен тип.

По-точни и конкретни данни дават разпоредбите на точки 2.1 и 2.2 от БДС 163 - 86 "Площи и обеми на сгради и правила за изчисляване", в които се посочва следното: "Площите на сгради и части от сгради (блокове, секции, етажи, помещения, отворени пространства и други) се изчислява по хоризонталната им проекция на равнището на горната повърхност на пода в най-ниската му част, по правилата на геометрията в квадратни метри, с точност до втория десетичен знак въз основа на окончателните размери (включващи и предвидените в проекта дебелини на мазилки, облицовки, обшивки и др., без дебелината на подовите первази, цокли и др.) закръглени до 2 см. При съществуващи сгради и части от сгради площите се изчисляват с действителните им размери."

И още в т. 2.2 от БДС 163 - 86, заменил БДС 163-75 и БДС 14 310-77 се посочва: "При изчисление на застроената площ от терена се има предвид хоризонталната проекция на очертанията на сградата върху терена, в които се включват и издадени над терена осветителни дворове и шахти, лежащи на терена тераси, външни стълби, рампи и др. Не се включват части от сградата, които не се издават над терена, свободностоящите външни стълби, рампите, колоните и др., както и проходите за обществено ползване."

По т. 2.3 от БДС 163 - 86 се третира "Бруто площ на сграда" - което представлява сборът от бруто площите на всички нейни етажи (надземни, полуподземни и подземни), на използваемото подпокривно пространство, на машинни помещения, издадени над покрива, и на покривната тераса, ако има такава. В нея се включват и площите на открити неоградени пред входни пространства), които не са от съответния етаж.

В същия БДС се третират и уточняват още и понятията: "Конструктивна площ", "Нето площ", "Обем на сграда", "Бруто обем", "Нето обем" и др. БДС 163 - 86 е представен в том 3 от Справочника на проектанта, строителя и инвеститора "Застрояване в регулация", издаден през 1996 г. от Издателство "Арх & Арт борса" - София (290 страници).

Както знаете, Законът за националната стандартизация е отменен в "Държавен вестник" бр. 37 от 05.05.2006 г. и е заменен с нов Закон за националната стандартизация в сила от 05.05.2006 г. (Обн., ДВ, бр. 88 от 04.11.2005 г.), поради което БДС имат препоръчителен, а не задължителен характер - българските стандарти се прилагат доброволно.

Питате още дали може да се покриват балконите, еркерите и лоджиите на последните етажи, с продължаване на покривната плоскост, под същия наклон.

Отговор: В нормативната уредба въпросът не се третира. Това не означава обаче, че няма в практиката такива изпълнения. Напротив, примерите изобилстват. Въпросът е, те законни ли са или не!

Логиката подсказва, че при балконите и лоджиите това би било законно, след като се спазва предписаната във визата кота на главния корниз на сградата. При еркерите обаче, които започват от вторият или от следващия етаж нагоре, трябва да си спомним, че височината на сградата се измерва от средното ниво на прилежащия терен до пресичането на фасадата с горната част на покрива; до горната кота на главния корниз, който е меродавен за височината на сградата, съгласно чл. 24, ал. 1 от ЗУТ, височината на сградата ще бъде неправилно със завишен главен корниз. Знаем, че височините на сградите се измерват с абсолютни мерки, от средното ниво на терена до пресечната линия на фасадата с горната част на покрива - за сгради със стрехи; до горната част на главния корниз - за сгради с корниз и с най-високата плътна част на сградата, при сгради без стрехи и без корниз (с плоски покриви).

След като се спазва предписаната височина на сградата, няма пречки да не се покрият и еркерите на сградите, с продължението на покривната плоскост, със същия наклон, или да се обособят отделни към всеки еркер покриви. Това изрично не е забранено, което показва, че би било допустимо. Обсъждането е между архитектите, което не е официално становище. Тълкувание може да даде и авторът на Наредба № 7 от 2003 г. - Министерството на регионалното развитие и благоустройството.

 

ПРИЛОЖЕНИ НОРМАТИВНИ ДОКУМЕНТИ:

1. Наредба № 7 от 22.12.2003 г. за правила и нормативи за устройство на отделните видове територии и устройствени зони, ДВ, бр. 3 от 13.01.2004 г., бр. 10, 11, 51 и 63 от 2005 г., бр. 41 от 22.04.2008 г.

2. Закон за устройство на територията - ЗУТ, ДВ, бр. 1 от 02.01.2001 г., изменян и допълван много пъти, последно в ДВ, бр. 98 и бр. 102 от 2008 г., бр. 6 от 03.01.2009 г.

3. Български държавен стандарт - БДС




Copyright © 2007, Arh&Art     Powered by PHP Site Management System